Dohoda s maklérom

Čo je sprostredkovateľská zmluva a čo by mala obsahovať?

Sprostredkovateľská zmluva by mala obsahovať predmet sprostredkovania (teda uzavretie kúpnej  zmluvy k nehnuteľnosti), rozsah súvisiacich služieb, kto bude platiť súvisiace poplatky a odmenu (tzv. províziu) realitnej kancelárie, ak dôjde k podpisu zmluvy pričinením realitky.

Prečo chce so mnou maklér z realitky uzavrieť sprostredkovateľskú zmluvu?

Lebo to vyžaduje zákon. Ak by realitná kancelária s vami nemala uzavretú zmluvu v písomnej podobe, čelila by riziku uloženia pokuty za porušenie zákona. Dodržiavanie zákona na ochranu spotrebiteľov prísne kontroluje Slovenská obchodná inšpekcia. Realitka navyše musí mať aj vaše schválenie, že môže verejne prezentovať predaj/prenájom vašej nehnuteľnosti. Musí mať tiež váš výslovný súhlas na spracovanie osobných údajov. Ale mať podpísanú dohodu s realitkou má význam aj pre záujemcov o kúpu. Malo by byť jasné, aký rozsah služieb od realitky dostanete a koľko za tieto služby zaplatíte. Sprostredkovateľská zmluva zakladá medzi stranami korektný vzťah a robí dobrých partnerov. Členovia Realitnej únie SR zväčša s klientmi uzatvárajú štandardizovanú sprostredkovateľskú zmluvu, ktoré bola opakovane klientmi, úradmi aj súdmi označená za vyváženú a férovú.

K čomu ma zaväzuje podpis zmluvy o sprostredkovaní?

K tomu, že keď dôjde k podpisu kúpnej zmluvy s osobou, ktorú vám zabezpečila realitná kancelária, zaplatíte jej dohodnutú odmenu (províziu). Treba dodať, že realitná kancelária musí mať povinne s vami uzavretú zmluvu v písomnej podobe, inak sa za porušenia zákona vystavuje riziku sankcie zo strany štátnych orgánov. Mať podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu má význam aj pre vás, budete mať „na papieri”, aký rozsah služieb vám musí realitka dodať a v prípade, ak nedodá, môžete žiadať zľavu z provízie.

Na ako dlho sa uzatvára sprostredkovateľská zmluva?

Bežná nevýhradná (neexkluzívna) zmluva, keďže ju je možné vypovedať, sa uzatvára na dobu neurčitú. Naopak, exkluzívna zmluva je časovo limitovaná, a to spravidla na 3 mesiace, ak predávate byt, alebo na 6 – 12 mesiacov, ak predávate dom či pozemok.

Aké výhody mi prinesie exkluzivita?

Prax potvrdzuje, že exkluzívna zmluva vám prinesie viac peňazí z predaja nehnuteľnosti, než pri neexkluzívnom predaji. Prečo? Dôvodom je  rozdielna motivácia realitných sprostredkovateľov. Len exkluzívna zmluva prináša realitnému maklérovi dostatočnú voľnosť, aby mohol konať bez časového stresu a bez obáv z „vyfúknutia“ obchodu iným maklérom (tento stres vedie k tlaku maklérov na rýchle znižovanie ceny nehnuteľnosti). Vďaka tomu má maklér pri exkluzívnom predaji možnosť zmysluplne organizovať obhliadky nehnuteľnosti (konkrétne termíny určené vlastníkom), pripraviť riadnu prezentáciu nehnuteľnosti, vrátane drahších nástrojov a technológií, má možnosť nehnuteľnosť prezentovať konkurenčným sprostredkovateľom či susedom, vie rokovať o vyššej cene v prípade, ak je záujemcov o kúpu viac a pod.

Exkluzívna a neexkluzívna zmluva - prečo to nie je to isté?

Pri exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve nemôže realizovať túto službu nikto, len daná realitná kancelária. Pri neexkluzívnej zmluve môže nehnuteľnosť predávať aj iná realitná kancelária, aj ktokoľvek iný. V prípade neexkluzívnej zmluvy vzniká medzi sprostredkovateľmi a niekedy (paradoxne a nelogicky) aj medzi vlastníkom a sprostredkovateľmi konkurenčný boj, ktorý ale neprináša možnosť licitácie ceny v prospech vlastníka nehnuteľnosti. Môžeme povedať, že pri neexkluzívnej zmluve je zákazka horšie propagovaná, ceny v inzercii sa často rôznia, neexistuje jeden zodpovedný predajca a najmä predajná cena je vždy nižšia než pôvodne požadovaná. Dôvodom je to, že sprostredkovatelia sa z obavy o stratu obchodu snažia o rýchle zníženie ceny bez ohľadu na záujem vlastníka nehnuteľnosti

Čo mi maklér v rámci exkluzivity ponúkne?

Ponúkne vám absolútnu kontrolu nad celým procesom predaja, ktorý vám prinesie jedinečnú možnosť získať za vašu nehnuteľnosť najvyššiu možnú cenu. Maklér pracuje len pre vás a len vo váš prospech, pričom na to aj má exkluzívnou zmluvou vytvorené podmienky.

Pri exkluzívnom predaji pre vás maklér urobí nasledovné :

Pomáha pri zlegalizovaní čiernych stavieb, zápise rozostavaných stavieb do katastra, vyriešení prístupových ciest a pod., a týmto spôsobom pripraví nehnuteľnosť na predaj samotný.

Pomáha pri procese novoobjaveného dedičstva, pri výmaze rôznych tiarch či vecných bremien a pod. To všetko totiž vplýva na predajnú cenu.

Pripraví nehnuteľnosť na predaj aj s využitím techník, ako je homestaging.

Ak má maklér možnosť samostatne a bez obmedzení predávať nehnuteľnosť, môže použiť také predajné techniky, ktoré pri neexkluzívnom predaji neprichádzajú do úvahy.

Priamo v lokalite veľmi aktívne inzeruje predaj nehnuteľnosti rôznymi spôsobmi, osloví konkurenčné realitné kancelárie s ponukou na spoluprácu, vytvorí viac predajných kanálov na internete (napríklad platená inzercia na inzertných portáloch, platená kampaň na sociálnych sieťach, emailmarketig, telemarketing, bannerová kampaň, samostatný web s príslušnou SEO optimalizáciou a PPC kampaňou a pod).

Aktívne sa bude venovať párovaniu inzercie s dopytmi po podobných nehnuteľnostiach a bude aktívne týchto dopytujúcich oslovovať.

Maklér vie všetkých potenciálnych záujemcov o kúpu v rámci zákonných možností lustrovať a poskytnúť tak predávajúcemu plastický obraz o nich.

Je tou jedinou osobou, ktorá vedie rokovania a poskytuje potrebné materiály finančnému poradcovi, banke či agentovi kupujúceho. Zároveň tak vie ich kroky aj kontrolovať, resp. ich dať preveriť advokátom, vlastným finančným poradcom, znalcom a pod.

Najväčšou výhodou exkluzivity ale stále zostáva možnosť licitovať cenu za nehnuteľnosť smerom hore v prípade veľkého záujmu, prípadne efektívne odolávať snahám kupujúceho znižovať kúpnu cenu.

Garantuje pohodlie a minimalizuje narušenie súkromia (pevne stanovené termíny obhliadok, ktorých je ďaleko menej).

Množstvo realitných kancelárií spája exkluzívny servis s najmodernejšími prezentačnými technológiami (3D virtuálne prehliadky, drony, 3D videoprezentácia, predaj prostredníctvom chatbotov a pod.), s ponukou služieb, ako je pomoc pri sťahovaní, úhrada zrýchľovacích poplatkov v katastri nehnuteľností a pod.

Čo musí exkluzívna zmluva o predaji nehnuteľnosti obsahovať?

Ako každá sprostredkovateľská zmluva obsahuje:

a) Kto (predávajúci a sprostredkovateľ)
b) Čo (uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní predaja v zmluve určenej nehnuteľnosti)
c) Za čo (odmena sprostredkovateľa čiže jej provízia)
d) Dokedy (doba účinnosti zmluvy)

dohodu o tom, že ako predávajúci nebudete ponúkať na predaj svoju nehnuteľnosť sám a ani prostredníctvom inej realitnej kancelárie, pričom v prípade porušenia tejto svojej povinnosti uhradíte dohodnutú zmluvnú pokutu (obvykle vo výške provízie realitnej kancelárie).

Aké trvanie má bežne exkluzívna zmluva?

Doba výhradného zastúpenia, čiže exkluzivity sa líši v závislosti od lokality, rýchlosti a kvality realitného trhu v nej. Obvyklá doba exkluzivity pri bytoch predstavuje tri mesiace, v prípade iných nehnuteľností šesť až dvanásť mesiacov. Veľmi často sa po uplynutí exkluzivity automaticky zmluva stane zmluvou neexkluzívnou.

Môže sa predávať exkluzívne aj neexkluzívne súčasne?

Teoreticky áno, ale… Uvedomte si, že každý realitný maklér, ktorý má od vás poverenie na predaj, je povinný službu dodávať počas celej účinnosti zmluvy. Bez ohľadu na to, či ide o exkluzívnu alebo neexkluzívnu zmluvu. V praxi tak nastáva situácia, že nehnuteľnosť bude predaná jednou realitnou kanceláriou a druhej musíte uhradiť zmluvnú pokutu v zmysle ustanovení exkluzívneho dojednania.