Novostavba vs. starší byt/dom

Výhody a riziká novostavieb

Riziká:

• Výmery najžiadanejších bytov sú nižšie ako pri starších bytoch
• Spojenie kuchyne s obývacou izbou, tzv. open space priestor –  čo vám nemusí vyhovovať
• Dispozícia je často riešená tak, že v byte nie je možné dobre vetrať a musíte investovať do klímy
• Častá absencia potrebnej infraštruktúry – školy, škôlky, zdravot. zariadenia
• Časté umiestnenie v okrajových častiach miest

Výhody:

• Vyššia hodnota bytu a bytového domu (veľká časť ceny bytu totiž predstavuje hodnota spoločných častí a zariadení bytového domu, čo vysvetľuje, prečo je hodnota štvorcového metra vždy vyššia ako pri starých bytoch)
• Rýchle vybavenie hypotekárneho úveru (ak banka developerský projekt pozná, nie je potrebný ani znalecký posudok). Banka totiž vychádza z budúcej hodnoty bytu z ocenenia projektu
• Nižšia miera nákladov spojených s užívaním bytu (pre použitie moderných technológií
• Cena v prípade predaja je vyššia ako pri starších bytoch (ak neberieme do úvahy historické byty v centre mesta)
• Možnosť nákupu parkovacieho miesta

Výhody a riziká starších nehnuteľností

Nákup staršieho bytu by mal byť preferovaný vtedy, ak v danej lokalite nie je dostatočná výstavba nových bytov, lokalita je pre vás dôležitá (krátke vzdialenosti do práce, školy či prítomnosť iných podstatných činiteľov), v lokalite sa nachádza vami preferovaná infraštruktúra a pod. Starší byt bude výhodným nákupom aj vtedy, ak potrebujete väčšiu výmeru bytu, ako ponúkajú novostavby a váš rozpočet je napätý. Staršie byty totiž disponujú potrebným priestorom najmä v obytnej ploche. Naopak, kuchyne, kúpeľne a ďalšie príslušenstvo bytu nemusí zodpovedať predstavám o modernom bývaní. Nevýhodou lokalít so staršou zástavbou je obmedzená možnosť zabezpečenia vlastného parkovacieho státia. Veľkou výhodou takejto lokality je, naopak, prítomnosť zelene a dobrá dopravná obslužnosť.

Oplatí sa kupovať „nehnuteľnosť z papiera”?

Pokiaľ kupujete novostavbu v developerskom projekte a stavba nie je skolaudovaná, resp. sa s výstavbou ani nezačalo, hovoríme o kúpe „z papiera“.  Výhodou takejto kúpy je nižšia cena, keďže cena stúpa v závislosti od blížiaceho sa termínu kolaudácie. Ušetriť tak dokážete celkom zaujímavú sumu. Samozrejme, len vtedy, keď si vyberiete projekt z dielne osvedčeného developera. Je vždy dobré, ak developerský projekt zastrešuje niektorá z významnejších komerčných bánk, nakoľko vďaka tomu vidí „do kuchyne“ developera aj niekto iný. Nákup „z papiera“ nie je vhodný pre ľudí, ktorí potrebujú bývať v relatívne krátkej lehote. Bežná výstavba bytového domu môže trvať aj dva roky a zároveň je nepísaným pravidlom, že výstavba často skĺzne do omeškania.

Kupujem byt - aké dokumenty potrebujem?

• aktuálny výpis z listu vlastníctva z katastra
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• kópiu pôvodnej nadobúdacej zmluvy (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve, cena v nej môže byť „začiernená“)
• potvrdenie o veku bytového domu – vydáva ho správca (bude ho treba na prípravu
• znaleckého posudku pre hypotekárnu banku)
• potvrdenie správcu bytového domu o tom, že nie sú nedoplatky za služby a médiá spojené s užívaním bytu (max. mesiac staré)
• posledné ročné vyúčtovanie od správcu bytového domu

Kupujem dom - aké dokumenty potrebujem?

• aktuálny výpis z listu vlastníctva z katastra
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• pôvodnú nadobúdaciu zmluvu (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve, cena v nej môže byť „začiernená“)
• kolaudačné rozhodnutie
• stavebnú dokumentáciu (vrátane revíznych správ)
• posledné faktúry za vodu, elektrinu, plyn

Kupujem pozemok - aké dokumenty potrebujem?

• aktuálny výpis z listu vlastníctva z katastra (nie z internetu)
• pôvodnú nadobúdaciu zmluvu (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve, cena v zmluve môže byť „začiernená“)
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• územnoplánovaciu informáciu – vydáva ju obec bezplatne na základe žiadosti
• geometrický plán, ktorým bol pozemok zameraný
• odborný posudok, ak bol urobený geologický prieskum podložia (príp. výšky spodnej vody)
• vyjadrenie správcov inžinierskych sietí o možnosti napojiť sa ne (voda, kanalizácia, elektrina, plyn)

Aký je rozdiel medzi bytom a apartmánom?

Verejnosť chybne vníma apartmán často ako byt nižšej kategórie. Súvislosti a rozdiely sú ale širšie. Základný rozdiel z pohľadu práva je, že byt môže slúžiť na trvalé bývanie, ale apartmán nie. Rozdiel medzi oboma nehnuteľnosťami je najmä v oblasti spĺňania technických a hygienických požiadaviek.  Ide najmä o nedostatok denného svetla (napr. rožné, severné alebo spodné podlažia v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Ak priestor nespĺňa určený zákonný štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž podľa stavebného zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Výhody a nevýhody pri kúpe apartmánu

Rozdielov môže byť pri kúpe apartmánu viacero. Ak sa má kúpna ceny financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, treba dôkladne preveriť, či zvolená banka poskytuje úvery aj na kúpu apartmánu. Problém môže nastať aj pri zápise trvalého pobytu v apartmáne. Postup úradov nie je z dôvodu nejednoznačnej legislatívy jednotný. Výhodou však je, ak ste platcom DPH a apartmán máte záujem využívať na podnikateľské účely, vtedy získavate možnosť odpočítať si daň z pridanej hodnoty.

Čo si najviac všímať v inzeráte?

Inzerát by mal obsahovať všetky relevantné informácie o stave nehnuteľnosti, vrátane čo najpresnejších výmer, mesačných platieb spojených s jej užívaním, dispozičnom riešení a pod. Mal by obsahovať okrem slovného opisu aj pôdorys a fotodokumentáciu, ktorú vypracovala výlučne realitná kancelária počas fyzickej obhliadky nehnuteľnosti. V inzercii by mali byť jasne uvedené kontaktné údaje na predajcu, meno a priezvisko makléra, ideálne aj s jeho fotografiou. Profesionálne zostavený inzerát obsahuje aj informáciu o energetickom certifikáte a možnosti nákupu na hypotéku.

Prečo v inzeráte nevidím presnú adresu nehnuteľnosti?

Realitné kancelárie sú povinné vykonávať sprostredkovanie predaja nehnuteľností tak, aby čo najmenším možným spôsobom zasahovali do súkromia predávajúceho. Najmä v prípade, ak ide o obývanú nehnuteľnosť. Realitná kancelária je poverená predávajúcim výberom vhodných obhliadajúcich tak, aby do nehnuteľnosti vstupovali len reálni záujemcovia o kúpu. Taktiež sú povinné dbať o bezpečnosť osôb a majetku. Všetky tieto dôvody ovplyvňujú zverejnenie presnej adresy predávanej nehnuteľnosti.

Ako mi pri hľadaní bývania pomôže RK a koľko ma to bude stáť?

Realitnú kanceláriu možno požiadať aj o vyhľadanie vhodnej nehnuteľnosti na kúpu, prípade o to, aby vás v celom procese nákupu nehnuteľnosti zastupovala. Ide o službu tzv. „agenta kupujúceho“. Ceny takejto služby sú určené dohodou oboch zmluvných strán v zmluve o sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti. Na rozdiel od predaja nehnuteľnosti v prípade sprostredkovanie jej nákupu sú jednotlivé úkony realitného makléra často určené pevnou sumou, ktorá sa vypláca pri dodaní jednotlivých úkonov zo strany makléra. Celková cena takejto služby je obvykle porovnateľná, resp. nižšia, ako je to v prípade predaja nehnuteľnosti.

Ako si vybrať lokalitu?

Lokalita je jediný atribút nehnuteľnosti, ktorý sa nedá zmeniť. Dobrá lokalita znamená:

• blízkosť od centra mesta
• dostatok pracovných príležitostí a bohatú občiansku vybavenosť v blízkom okolí (napríklad
• nákupné možnosti, školy, banky, pošta, nemocnica)
• kvalitné životné prostredie
• bezpečnú lokalitu
• kvalitnú dopravnú infraštruktúru a dobrú dostupnosť hromadnej dopravy

Čím je lepšia lokalita, tým vyššia je cena nehnuteľnosti. Vaše očakávania a priority si ujasnite ešte skôr, ako si začnete hľadať miesto pre svoj domov. Možno vysnívané bývanie nájdete v lokalite, ktorá je pre vás cenovo dostupnejšia, než ste si pôvodne mysleli.

Čo okrem ceny a lokality by ma malo zaujímať?

Našli ste si byt v prijateľnej cene a vysnenej lokalite? Ste iba na začiatku. Pozrite sa, aká je výmera bytu, dispozičné riešenie, orientácia na svetové strany. Nie je z bytu výhľad na rušnú ulicu? Dá sa lodžia využiť aj prakticky? Aký je technický stav bytu a bytového domu? Je list vlastníctva „čistý“, alebo má v ňom majiteľova svokra právo doživotného bývania? Na ktorom poschodí sa byt nachádza? Je tam výťah? Ako je to s parkovaním? Zaujímajte sa o susedov. Zdá sa vám toho veľa? Už teraz je jasné, že bez kompromisov to nepôjde. Nehľadajte nehnuteľnosť, ktorá splní vaše očakávania na 100 %. Stačí, aby splnila to, čo je pre vás naozaj dôležité.

Čo znamená holobyt/holodom?

Ide o stavbu bez dlažieb, obkladov a ďalšieho zariadenia. Je, samozrejme, lacnejšia ako výstavba v tzv. štandarde plnohodnotného domu či bytu. Náklady na dostavbu sú zväčša pomerne vysoké, na druhej strane zákazník si vie vybrať materiály a zariadenia podľa vlastného výberu. Je dôležité presne vedieť, čo predstavuje pojem „holobyt“ či „holostavba“, nakoľko každý developer môže tieto pojmy spájať s iným obsahom.

Na čo by mi realitný maklér mal vedieť na obhliadke odpovedať?

Mal by poznať právny a faktický stav nehnuteľnosť, možnosti jej nákupu, vrátane nákupu s pomocou hypotéky. Mal by vedieť informovať o nákladoch spojených s užívaním nehnuteľnosti, možnosti vypratania nehnuteľnosti. Taktiež by mal vedieť reagovať na prípadné nedostatky, ktoré nehnuteľnosť má a mal by navrhovať možné riešenia. Otázky, ktoré nevie zodpovedať na mieste, by mal vedieť kvalifikovane zodpovedať na základe informácií, ktoré získa od predávajúcich a rôznych odborníkov.

Čo ak nedostanem od makléra všetky informácie, ktoré by som mal dostať?

Pýtajte sa. Pripravte si ešte pred obhliadkou zoznam otázok, na ktoré by ste chcel dostať odpoveď. Prečítajte si konkrétny inzerát nehnuteľnosti, ale aj iné inzeráty, kde je viac opisu a spíšte všetko to, čo v iných inzerátoch je uvedené a v tom „vašom” nie je. Pokojne pošlite tieto otázky maklérovi písomne. Taktiež neváhajte žiadať doplňujúce informácie od makléra aj po obhliadke. Napríklad emailom. Nechajte si ukázať listiny, ktoré majú spojitosť s nehnuteľnosťou, napr projekt poslednej prestavby, revízne správy a pod. Je vhodné zaviazať k predloženiu takýchto listín či informácií predávajúceho napríklad v rezervačnej zmluve.

Ako sa správať na obhliadke a čo si všímať?

Ak ste obhliadajúci, pripravte sa na to, že vstúpite do súkromia iných ľudí a vaším sprievodcom je výlučne maklér. Načúvajte jeho usmerneniam a výzvam. Obhliadka slúži na to, aby ste získali adekvátny a pravdivý obraz o kladoch a záporoch nehnuteľnosti. Neslúži na dohadovanie sa kúpnej cene, na to je čas po jej absolvovaní a vaším partnerom bude maklér, nie predávajúci. K štandardu služby patrí písomné potvrdenie o absolvovaní obhliadky, tzv. obhliadkový formulár niekde nazývaný aj ako záznam o predstavení nehnuteľnosti a pod. Údaje v ňom je potrebné uvádzať pravdivo, pričom obvykle ide o meno a priezvisko obhliadajúceho, trvalý pobyt, kontaktné údaje, údaje obhliadanej nehnuteľnosti, údaje realitnej kancelárie a formulácie týkajúce sa ochrany osobných údajov (GDPR) a pod. Obhliadkový formulár nie je sprostredkovateľská zmluva, a to ani v prípade nájmu. Z titulu absolvovania obhliadky nehnuteľnosti za účelom jej kúpy nie je možné žiadať akúkoľvek platbu od obhliadajúceho. Obhliadkou konkrétnej nehnuteľnosti totiž nepoverujete nikoho vyhľadaním nehnuteľnosti, nedohadujete sa na odmene za takúto službu a pod. V prípade, ak máte záujem o tieto služby pri najímaní tzv. agenta kupujúceho bude predmetom takejto zmluvy sprostredkovanie kúpy alebo nájmu nehnuteľnosti.