Provízia a poplatky

Kto platí províziu maklérovi - predávajúci alebo kupujúci?

Províziu čiže odmenu za sprostredkovanie platí ten, kto si službu objedná. Ak teda predávate nehnuteľnosť, vyhľadáte realitnú kanceláriu a uzatvoríte s ňou sprostredkovateľskú zmluvu, províziu platíte vy pri úspešnom ukončení sprostredkovania –  teda samotnom predaji.  RK si ju bude inkasovať z predajnej ceny najčastejšie formou rezervačného poplatku vyplácaného kupujúcim predávajúcemu. Ak si však sám kupujúci na základe dohody s realitnou kanceláriou objedná od nej nejakú službu, napr. pomoc pri vyhľadaní vhodnej nehnuteľnosti na kúpu, tak prináleží povinnosť uhradiť realitnej kancelárii odmenu jemu.

Koľko je bežná výška provízie a čo za ňu môžem žiadať?

Výška provízie nie je určená zákonom. Existujú však nepísané pravidlá, ktoré určujú, čo je tzv. obvyklá výška odmeny realitnej kancelárie. Bežne je to suma cca 3 – 5 % z predajnej ceny, pričom sprostredkovanie predaja bytov je zväčša lacnejšie než sprostredkovanie predaj domu, pozemku či komerčnej nehnuteľnosti, keďže tieto druhy nehnuteľností sú spravidla časovo aj technicky náročnejšie na propagáciu. V prípade, ak ide o náročný či niečím špecifický predaj, prípadne je nutné nehnuteľnosť právne či inak vopred pripraviť na predaj (a túto prácu zabezpečuje realitná kancelária), môže byť provízia určená aj v inej výške, keďže obsahuje aj náklady na tieto činnosti

Je provízia makléra započítaná v celkovej cene nehnuteľnosti?

Áno. Inzerovaná cena nehnuteľnosti by mala byť vždy konečná a mala by obsahovať všetky jej časti, vrátane odmeny realitnej kancelárie (jej provízie). V prípade, ak to tak nie je, je potrebné zvýšiť opatrnosť. Nielen u realitnej kancelárie ale aj u samopredajcu, ktorý podmieňuje nákup nákupom hnuteľného majetku, prenáša platby poplatkov výlučne na kupujúceho a pod. Neinzerovanie úplnej predajnej ceny realitnou kanceláriou patrí veľmi často medzi nekalé obchodné praktiky. Vyberajte si preto na spoluprácu tie realitné kancelárie a tých samopredajcov, čo zverejňujú cenu nehnuteľnosti absolútne transparentne .

Môže sa výška provízie meniť v jednotlivých RK?

Áno, môže. Neexistuje žiadny predpis, ktorý by určoval, koľko má realitná kancelária za svoje služby pýtať. Je dobré, ak sa RK pýtate nielen na cenu služby, ale aj na jej obsah. Viete tak zistiť, či služba obsahuje štandardné úkony a najmä či v nich nejaká podstatná služba nechýba. Často totiž nízka cena sprostredkovania zakrýva absenciu kompletnej štandardnej realitnej služby v neprospech spotrebiteľa.

Kedy si maklér môže vypýtať viac?

Iba v prípade, ak vám poskytne služby, ktoré RK vykoná nad rámec dohodnutej zmluvy, samozrejme na základe predchádzajúcej dohody s vami. Napríklad, ak zabezpečuje navyše nejaké vopred nedohodnuté geodetické merania, legalizuje čierne stavby, realizuje likvidáciu vecných bremien či rôznych tiarch z listu vlastníctva, rieši prededenie prístupových komunikácií, zápis rozostavaných stavieb do katastra nehnuteľností a množstvo iných činností. Je obvyklé a pochopiteľné, že takéto služby vykonáva maklér výlučne v exkluzívnom režime. Ak koná vo vašom mene a nad rámec pôvodnej zmluvy, musí disponovať s vaším súhlasom a vzájomnou dohodou často vo forme novej zmluvy či dodatku k tej pôvodnej.

Môžem maklérovi siahnuť na províziu, ak nie som spokojný?

Výška provízie je uvedená v písomnej sprostredkovateľskej zmluve, ktorú ste s RK uzavreli a umožňuje vám v prípade nespokojnosti reklamovať službu klasickým spôsobom. Z výsledku reklamačného konania bude zrejmé, či realitná kancelária pochybila a či máte nárok na nejaké peňažné plnenie, alebo nie. Písomná sprostredkovateľská zmluva umožňuje taktiež využiť možnosti alternatívneho riešenia sporov, ak nedôjde k dohode medzi realitnou kanceláriou a jej zákazníkom. Sprostredkovateľská zmluva rieši aj otázky ochrany osobných údajov a pod. Všetky tieto dôvody jasne ukazujú dôležitosť písomnej sprostredkovateľskej zmluvy, a to bez ohľadu na jej druh (exkluzívna či neexkluzívna).

Kedy môže stúpať/klesať výška provízie?

Provízia realitnej kancelárie môže byť rôzna v prípade, ak je odmena realitnej kancelárie určená percentuálne.

Platím RK nejaké poplatky navyše za propagáciu?

Nie, realitná kancelária si sama volí formu propagácie nehnuteľnosti, pričom vás o ňom informuje formou vopred odsúhlaseného predajného plánu. Všetky náklady tak znáša výlučne realitná kancelária, a to bez ohľadu na úspešnosť predaja. Aj to je dôvod, prečo niektoré spôsoby propagácie využíva realitná kancelária len v exkluzivite.

Čo je obhliadkový formulár a prečo sa spisuje?

Je to dokument realitnej kancelárie, ktorý slúži na zaznamenanie každej obhliadky vo vašej nehnuteľnosti. Obsahuje presnú informáciu o tom, kto a kedy do vášho domu či bytu vstúpil. Obhliadkový formulár je dôležitý aj pre prípad, že vašu nehnuteľnosť niekto vykradol, alebo vám bol nejakým spôsobom poškodený majetok, ktorý sa v nej nachádza. Zároveň tak máte prehľad o tom, koľko potenciálnych kupujúcich prejavilo o vašu nehnuteľnosť záujem.

Čo v situácii, že o moju nehnuteľnosť je malý záujem?

Ak je vaša nehnuteľnosť RK propagovaná – teda inzerovaná správnym spôsobom, najpravdepodobnejším dôvodom bude prehnane vysoká – čiže nesprávne nastavená predajná cena. Požiadajte realitného makléra o nové určenie ceny, prejdite si s ním ešte raz celý proces a stratégiu predaja.

Čo pre mňa znamená podpis rezervačnej zmluvy?

Rezervačná zmluva je záväzok strán o budúcom predaji a kúpe nehnuteľnosti. V praxi to znamená, že na jednej strane zaväzuje vás ako predávajúceho v dohodnutej lehote predať nehnuteľnosť a zároveň záväzok budúceho kupujúceho túto nehnuteľnosť od vás  za dohodnutých podmienok a cenu kúpiť. Aby bola celá transakcia koordinovaná a dopadla bez problémov, je zmluvnou stranou so svojimi povinnosťami a právami aj realitná kancelária.

Rezervačná zmluva obsahuje:

• označenie troch zmluvných strán (kupujúci, predávajúci a realitná kancelária)
• opis nehnuteľnosti
• kúpnu cenu
• lehotu, do ktorej sa má uzavrieť kúpna zmluva a riešenie situácie, ak k podpisu zmluvy nedôjde

Pri rezervačnej zmluve sa uhrádza rezervačný poplatok spravidla vo výške 3 až 5 percent z celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Aký vysoký je rezervačný poplatok a na čo slúži?

Rezervačný poplatok sa uhrádza spravidla vo výške 3 až 5 percent z celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Uhrádza sa pri podpise rezervačnej zmluvy. Rezervačný poplatok (v praxi sa označuje aj ako záloha alebo depozit) slúži dôkaz prejavu skutočnej a záväznej vôle kupujúceho kúpiť nehnuteľnosť.

Prečo ide rezervačný poplatok na účet RK, a nie na môj?

Má to jednoduché vysvetlenie. RK vystupuje ako garant korektného vzťahu medzi vami ako predávajúcim a záujemcom ako kupujúcim. Keďže v praxi môže vzniknúť situácia, že k podpisu kúpnej zmluvy nedôjde (dôvodov môže byť viacero), je potrebné, aby sa kupujúcemu rezervačný poplatok bezodkladne vrátil (ak nespôsobil sám zmarenie predaja). Ak dôjde k podpisu kúpnej zmluvy, rezervačný poplatok (zálohu) vám RK prevedie na váš účet, alebo si z nej uhradí svoju odmenu, ak ste sa tak dohodli.

Čo ak záujemca zaplatí rezervačný poplatok a ja odstúpim od predaja?

V takom prípade realitka rezervačný poplatok v plnej výške vráti kupujúcemu.

Kedy dostanem svoje peniaze na účet?

To závisí od textu kúpnej zmluvy. Keďže vašu zmluvu bude v realitnej kancelárie pripravovať advokát, ten upraví spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby žiadna zo strán nebola v nevýhodnej pozícii a nevzniklo riziko nezaplatenia kúpnej ceny. Advokát realitnej kancelárie zodpovedá za bezchybné vyhotovenie tejto zmluvy.